仙台市内の築25年ほどのマンションの開放廊下天井が漏水し、管理組合様より調査を依頼され現場調査を行いました。
本建物は12年ほど前にゴムシートによる全面防水改修工事が行われていましたが、調査の結果、膨れ叉剥れは見られませんが、紫外線による収縮・硬化がしている状況でした。
特に出隅箇所はシートに収縮による亀裂が見られ、これが雨水の進入を許して躯体の平場・パラペット取合に廻り、亀裂箇所から廊下の天井に漏水していると思われました。
補修の方法としてはシートの出隅・入り墨部、及びシート接合部を部分的に撤去し、新規ゴムシートを張り戻す内容としました。基本的にゴムシートの耐用年数を過ぎていますが、今回は予算面での判断で部分補修となりましたが、本来は全面改修の時期に来と思われます。
ゴムシート防水層は施工後に保護塗装を5年周期で行うことにより耐久性が向上しますが、現実的には多くの管理組合様では予算計上をしていない為、結果的に漏水が始まってから応急補修を行うというケースが少ないようです、
なお、最近は耐久性が向上して保護塗装塗りの必要がない、塩ビシートによる防水改修工事が一般的になっています。
施工前の状況 (出隅箇所のシート亀裂)
不良箇所ゴムシートのの除去
ゴムシートの貼り戻し。トップコート仕上げの後に完了。
【仙台で外壁改修、塗装、防水を中心とした大規模修繕工事に特化した明和】
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2009.10.30
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屋上の防水層には高架水槽に通じる配管が有りますが、冬期間の凍結防止対策のために電熱ヒーター付のラッキングで保護されています。屋上の配管ラッキングは常に風雨に晒されており、塗膜の変退色・チョーキングが発生し易く、また錆びて塗膜剥れが起き易い部位です。
基本的には3年から5年周期で塗り替えるのが理想的ですが、意外と長期修繕計画には入っていなかったり、長い修繕周期になっていて実際は放置されている事も少なく有りません。確かに腐食しても揚水管や給水管に損傷を与える事はあいませんが、バルブのボックスやエルボ(曲がった継ぎ手)が腐食して雨水がが進入し、内部のエルボやバルブを腐食させる事が有ります。
ラッキング内部のグラスウールが腐食するとバルブも痛み易くなり、最悪の場合にはバルブの交換が必要になります。その為定期的な点検が必要で、発錆・腐食を防止する為の定期的なメンテナンスは必要です。特にジャバラ式のエルボは錆びて穴が空きやすく注意が必要です。
これ以外に屋上での鉄部塗装の対象となるものは、高架水槽架台・塔屋鉄骨・屋上看板・避雷針ベース・テスト弁ボックス・通気管・手摺・鉄骨階段などが有ります。一般的な塗装仕様はケレン+エポキシ錆止め+ウレタン樹脂塗料2回塗りですが、鉄骨などの接合部・入り隅部・縞鋼板などは特に入念なケレン作業が必要です。
施工前
ラッキングの穴明きによるバルブの腐食
施工完了
【仙台で外壁改修、塗装、防水を中心とした大規模修繕工事に特化した明和】
2009.10.08
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